«El secret de l’èxit de Colonial és l’aposta pels valors»

Juan José Brugera (Lic&MBA 71), president

Pere Viñolas Serra (Lic&MBA 86), conseller delegat

Carmina Ganyet (EVV 03), directora general corporativa

Grupo Colonial és un dels principals operadors d’oficines al mercat immobiliari espanyol i europeu, amb una clara vocació patrimonialista i una presència destacada al negoci de lloguer d’oficines de qualitat a les zones prime dels mercats de París, Madrid i Barcelona. ESADE Alumni e-Magazine entrevista tres antics alumnes d’ESADE que van viure la reestructuració de la companyia, tot un model d’èxit al sector, amb una aposta pel lideratge col·lectiu.

-L’inici de la crisi financera i immobiliària a Espanya va portar a la reestructuració d’Immobiliària Colonial i a l’entrada de l’equip directiu actual. En què es va basar aquest procés de reestructuració, pioner al sector immobiliari i que s’ha convertit en referència per a altres companyies nacionals i internacionals del sector?

Juan José Brugera: L’any 2008, a partir de la petició dels bancs que acreditaven la major part del deute de la companyia, vaig tornar a incorporar-me a Colonial, de la qual havia estat CEO, com a president. Al costat de Pere Viñolas, que va entrar com a conseller delegat, i Carmina Ganyet, que va passar a ser la directora general corporativa, vam viure el procés de reestructuració de la companyia amb dos factors clau: la gran qualitat dels seus actius i l’equip humà, que va assolir la credibilitat necessària per dur a terme un procés que va finalitzar amb èxit amb la recapitalització de Colonial. El 2014, la companyia ja operava amb normalitat i era la primera immobiliària espanyola a aconseguir el rating investment grade per S&P.

-Podem donar per conclosa la crisi del sector? Quins aprenentatges se n’extreuen?

Pere Viñolas: Sí, si per crisi entenem tot el que vam viure entre el 2008 i el 2013. Hem après que l’endeutament desbocat és un perill per a tots els sectors, però sobretot per a l’immobiliari. Qualsevol sector ha de planificar la seva estratègia a llarg termini per saber conviure amb els episodis de crisi, que formen part del negoci ordinari de qualsevol empresa.

-El setembre del 2016, Colonial ha estat premiada amb el «EPRA Best Practices Gold Award–Sustainability Reporting», i amb el «Most Improved Annual Report Award». Quina política de sostenibilitat segueix la companyia?

Carmina Ganyet: Estem molt compromesos tant amb la transparència en la informació que comuniquem als grups d’interès com amb les polítiques per generar un valor sostenible. El nostre model de Responsabilitat Social Corporativa s’estructura en cinc grans àrees: desenvolupament de les persones, gestió ecoeficient, ètica i compliment, satisfacció i fidelització dels nostres clients, i generació de valor sostenible. La prioritat en la gestió ecoeficient és seguir avançant en les certificacions energètiques reconegudes internacionalment per a tota la cartera d’oficines (avui ja en tenim el 90%), i treballem amb processos integrats per millorar el nivell tecnicoambiental de totes les instal·lacions, tot fomentant l’ús eficient dels recursos, afavorint les pràctiques d’edificació sostenible i monitorant consums eficients. L’any passat, per exemple, vam invertir 15 milions d’euros en projectes per modernitzar i millorar l’eficiència del consum energètic als nostres edificis. Segons el World Office Forum, Colonial ocupa una posició de lideratge en sostenibilitat al sector immobiliari.

-Com valoreu l’exercici 2016? Quins són els reptes per al 2017?

Carmina Ganyet: L’any 2016 ha estat un any molt satisfactori per a Colonial. Hem assolit una ocupació de la nostra cartera d’oficines del 97%, cosa que es comença a traduir en un augment de les rendes 8 (increment del 8% en termes comparables). Addicionalment, hem invertit més de 1.000 milions en dos anys en edificis i projectes amb una rendibilitat esperada molt atractiva. Tot això, amb una estructura de capital molt sòlida que ens ha permès anar per segona vegada al mercat de bons amb tipus d’interès molt atractius. En conseqüència, ens permetrà donar als nostres accionistes una rendibilitat de més del 10%. Per al 2017, volem continuar creixent amb la mateixa disciplina financera, aconseguir oportunitats d’inversió i capturar el cicle positiu de les rendes de lloguer. Per la qualitat de la cartera d’oficines i la seva ubicació, Colonial està liderant els indicadors de recuperació d’aquest sector.

-Quina és la situació del mercat d’inversió? I el de lloguer?

Carmina Ganyet: El mercat d’inversió ha estat i és molt competitiu. La falta de rendibilitat d’altres productes ha fet que molts inversors s’hagin bolcat en el sector immobiliari com a alternativa d’inversió amb risc controlat i una mica més de rendibilitat. Això ha portat molta competència inversora. Gairebé totes les operacions d’inversió de Colonial han estat denominades «fora de mercat». Es tracta d’operacions en les quals Colonial ha treballat durant mesos amb intensitat i creativitat per crear l’oportunitat. El nostre repte és continuar impulsant aquest tipus d’operacions.
Respecte del mercat del lloguer, la demanda és forta als tres mercats on tenim presència. Les taxes de desocupació baixes a les zones on tenim situats els edificis il·lustren l’impuls que aquest mercat està tenint. Colonial, per la qualitat dels seus edificis, ha pogut captar un gran volum d’aquesta demanda i ha arribat a nivells d’ocupació del 97%, cosa que ja li permet captar el cicle positiu d’augment de rendes.

-El 2004, Immobiliària Colonial va adquirir la immobiliària francesa Société Foncière Lyonnaise (SFL), una companyia amb un cartera important d’oficines ubicades als millors districtes de negocis de París. Què ha implicat per a la companyia la seva projecció internacional? Esteu notant interès cap a les vostres oficines de París per part d’empreses que actualment són a Londres i que, a causa del Brexit, estan estudiant traslladar-se a l’Europa continental?

Pere Viñolas: La nostra presència a França no respon a un plantejament tàctic ni competitiu ni conjuntural, sinó que és domèstic. Ja fa 12 anys que som presents en aquest mercat perquè tenim una visió global del sector. Si bé el sector és percebut, habitualment, com a local, per a nosaltres la dimensió és internacional. A més a més, París és el primer mercat d’oficines d’Europa, amb més de 62 milions de metres quadrats, gairebé quatre vegades la dimensió de Madrid i més de deu la de Barcelona. Per a un operador que vulgui tenir un cert volum és una decisió racional.
Encara és prematur parlar dels impactes del Brexit. Malgrat totes les anàlisis que es duen a terme, no disposem dels indicadors suficients per decidir quines conseqüències concretes pot suposar per al mercat francès, espanyol o qualsevol altre.

-Quina és l’estratègia de creixement?

Pere Viñolas: La nostra estratègia de creixement se centra en dos pilars: el rigor en cada una de les decisions d’inversió que prenem per tal que, sigui gran o petita, es justifiqui per ella mateixa i no sigui créixer per créixer; i fer-ho sobre una base financera sòlida, perquè de la història aprenem a no repetir les coses. No obstant, la nostra estratègia és força ambiciosa: tenim un objectiu anual d’inversió de 300 milions, si mantenim la disciplina financera que ens hem marcat com a valor estratègic.

-Hi ha previsions per desembarcar en nous mercats?

Pere Viñolas: En aquest sector és habitual que la gent pensi que és el mateix invertir en oficines que en centres comercials o en immobles residencials. Però a Colonial som partidaris del valor de tenir un ofici, una especialització, una experiència acreditada en un sector concret del mercat. Hem apostat i seguim apostant per l’especialització i pensem que el temps acredita que és una bona decisió, perquè els nostres resultats són millors que els de la competència. A més, les estratègies mundials comencen a apuntar en aquesta direcció.

-Com serà l’oficina del futur? Quines tendències són les que més valora el mercat?

Juan José Brugera: Si bé és cert que hem viscut una època en què es valorava la centralitat geogràfica de les oficines, el canvi digital farà que el prime del futur vingui determinat per la morfologia dels edificis, amb unes comunicacions internes de primera qualitat i un accés fàcil a través de diferents mitjans de transport. A Barcelona, per exemple, veiem una clara aposta pel 22@, on Colonial està construint un immoble de 24.000 m² amb tots els requisits tecnològics. I també podem destacar la nostra experiència al centre de París, on hem refós 5 edificis en un, de manera que hem obtingut 32.000 m² amb preus màxims de mercat, que estan ocupats per empreses digitals punteres.
Pere Viñolas: L’oficina del futur té dos eixos: la digitalització i la sostenibilitat sobre la base de les noves tendències sociològiques. Això ens porta a insistir en la qualitat dels edificis i la seva ubicació; han de ser clarament urbans i estar molt ben comunicats. Casualment un model molt proper al de Colonial.

-Tres membres de l’equip directiu sou alumni d’ESADE. Quins valors aporta aquesta formació a l’empresa? Quines qualitats valoreu més a l’equip?

Juan José Brugera: Allò que diferencia ESADE, que és una molt bona business school, d’altres escoles de negocis és la seva visió ètica de la funció directiva i el respecte cap a les persones: stakeholders, companys, clients, proveïdors, inversors… ESADE t’inculca que, com a directiu, tens una responsabilitat, no només en la creació de valor sinó en l’honestedat del missatge. A Colonial sentim una vinculació forta amb l’escola i estem satisfets d’apostar per aquests valors.
Pere Viñolas: En destaco el rigor financer del treball ben fet, apostar pel llarg termini, per la qualitat i la reputació de l’empresa en clau col·lectiva i no personal.
Carmina Ganyet: Jo vaig estudiar el Programa Vicenç Vives d’ESADE, del qual Colonial va ser sponsor els seus primers anys, sobre lideratge i compromís civil. Si aplico al meu dia a dia professional les reflexions del programa, em ve al cap el lideratge col·lectiu que Colonial ha sabut aplicar i que ens ha permès sortir de la crisi: pensar en tothom, la cohesió i l’interès social per sobre d’altres interessos han estat claus per a la nostra reestructuració.

-Alguna recomanació per als alumni que s’inicien professionalment al sector?

Juan José Brugera: Humilitat i passió per la feina ben feta.
Pere Viñolas: Apostar pel valor afegit personal, perseverar i humilitat.
Carmina Ganyet: Il·lusió, compromís i humilitat.