XIX Jornada Anual Club Inmobiliario ESADE Alumni

El 12 de junio el Club Inmobiliario ESADE Alumni organizó su XIX Jornada Anual, patrocinada por Anticipa, para analizar el mercado residencial de alquiler en Europa y el reto para España con la presencia de especialistas nacionales e internacionales sobre el tema.

La jornada empezó con la ponencia de Josep Oliver, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Autónoma de Barcelona, quien presentó su estudio «El mercado residencial en España» como exposición introductoria a la mesa redonda moderada por Enrique Martínez (MBA 93), presidente del Club Inmobiliario ESADE Alumni, con la participación de Bernardo Lazcano, director de Banca Corporativa y de Inversión de Citigroup Global Markets; Susanne Eickermann-Riepe, socia de Financial Service Consulting y directora alemana de Real Estate de PwC Alemania; Esther Escapa, directora de Acquisitions & Developments Ibérica de AXA Real Estate Investment Ibérica SA; y Eduard Mendiluce (MBA 93), consejero delegado de Anticipa Real Estate y de Aliseda Inmobiliaria.

Para Josep Oliver, si el debate en 2015 era cómo absorber el parque de viviendas pendientes de uso por la crisis, actualmente se centra en los precios y en cómo casar la oferta con la demanda: «En un horizonte de 600.000 transacciones anuales, dos terceras partes son de vivienda principal (mayormente upgrading de la propiedad), un 25% de inversión y un 10% de vivienda secundaria. Para los 400.000 contratos anuales de alquiler, dos terceras partes son renovaciones, y unos 130.000 contratos para nuevas familias, con el creciente peso del alquiler en el sector residencial que ello supone». En cuanto a los precios, Madrid recupera toda la caída de precios padecida entre 2014-2018, mientras que en el resto del país existe un 16% pendiente para recuperar esos valores.
El parque neto disponible es de 1.100.000 viviendas, con 100.000 viviendas de nueva construcción listas para 2020. «Si tenemos en cuenta que hay unas 80.000 familias nuevas al año, el parque neto difícilmente cambiará en el horizonte 2020», añadió.

Debate en torno a las perspectivas futuras

Seguidamente, Enrique Martínez presentó a los expertos y pidió a Susanne Eickermann-Riepe que explicara el mercado de alquiler en Alemania. Eickermann-Riepe lo definió como un mercado muy maduro con fundamentos favorables y una regulación del alquiler que lo protege dándole un alto grado de estabilidad, pero a la vez con grandes retos, pues Alemania supone el mercado de la vivienda más grande de Europa. «Debemos pensar en qué tipo de ciudades queremos en un futuro. Para ello, deben trabajar juntos diversos actores», comentó.

Para Bernardo Lazcano, desde la crisis el mercado se reconfigura de forma distinta: «Partiendo de las primeras socimis, la presencia de inversores macro que vieron una oportunidad en España y el mercado home builders, ahora se busca madurez».

Esther Escapa explicó que AXA IM dispone de 70 millones de activos en el mundo (un 58% en equity, donde el residencial representa el 16%), con retornos muy sostenibles a largo plazo. En España el grupo cuenta con 2,5 millones de activos, la mitad de ellos gestionados por inversores institucionales. «En Europa, la gestión es muy positiva y las necesidades de los usuarios están muy relacionadas con las grandes ciudades. Concretamente, en España tenemos tres ciudades con gran capacidad de atracción, aunque la gestión de producto tiene un techo de crecimiento y mejora que es todo un reto», comentó.

Eduard Mendiluce explicó que España es una prioridad para Blackstone, que cuenta con 120.000 millones de dólares de inversión mundial y 300.000 viviendas. Si bien la promoción resulta compleja a gran escala en España, single family es la opción más interesante para la compañía que busca cómo hacer que el modelo sea eficiente; y aunque llegar al margen sobre renta es un reto, la digitalización puede ayudar a conseguirlo.

Enrique Martínez apuntó, por su parte, que el sector residencial español es el asset class de inversión con más apetito después de la logística a nivel europeo, pero el apalancamiento del ciclo y el riesgo de una subida de tipos de interés podrían cambiar las cosas. En este sentido, Eickermann-Riepe opinó que, aunque son muchas las voces que advierten de los riesgos, la situación política en Europa es estable y que una posible subida gradual de tipos no implicará cambios en los próximos dos años, algo en lo que todos los expertos estuvieron de acuerdo. «El mercado integra la incertidumbre en la subida de tipos y se mueve con esas perspectivas», añadió Escapa.

Finalmente, tuvo lugar el turno de preguntas entre los asistentes y un almuerzo de networking.