Desayunos ESADE amb Ismael Clemente, conseller delegat de Merlin Properties

Ismael Clemente, conseller delegat de Merlin Properties, va ser el protagonista dels Desayunos ESADE amb una xerrada amena sobre l’empresa de la qual és gestor i les inversions immobiliàries a Espanya.

El 19 d’abril va tenir lloc una nova sessió dels Desayunos ESADE amb Ismael Clemente, conseller delegat de Merlin Properties, que estava acompanyat de Pedro Navarro (MBA 67), vicepresident executiu del Patronat de la Fundació ESADE, que va anar introduint els temes que es van tractar durant el col·loqui. A més, va aprofitar per presentar Ismael Clemente i Merlin Properties, l’empresa immobiliària més gran que cotitza a la borsa espanyola, amb una capitalització d’uns 5.100 milions d’euros. Aquesta SOCIMI està especialitzada en l’adquisició i la gestió d’actius terciaris a la península Ibèrica i inverteix principalment en oficines, centres comercials i plataformes logístiques.
El primer punt que va voler aclarir l’Ismael va ser la qualificació de Merlin Properties com a immobiliària «en el sentit anglosaxó de la paraula i que no té res a veure amb la promoció residencial. Som una companyia de real estate, som preceptors de rendes, som un instrument d’estalvi». A més a més, va explicar als assistents com és Merlin Properties, una companyia que reparteix gairebé tot el seu cash flow als accionistes i la seva inversió principal està dedicada a oficines, locals comercials, plataformes industrials i logístiques, a part d’hotels, centres comercials i residencial de lloguer. «Som multiactius perquè Espanya és un mercat molt petit i hem de fer una mica de tot», explica Clemente. Aquest fet és una cosa que costa molt d’entendre a l’inversor estranger, el principal inversor de Merlin. També va aclarir el seu paper «com a gestor d’un patrimoni bastant gran que pertany a uns accionistes».

El fenomen de les SOCIMI

SOCIMI és l’acrònim de societats anònimes cotitzades d’inversió immobiliària i és la versió espanyola dels REIT (Real Estate Investment Trust). Van ser aprovades per llei el 2009 i modificades el 2012. Per a Pedro Navarro, les SOCIMI han aportat dues coses: «D’una banda, la professionalització del sector de les inversions immobiliàries i, d’altra banda, permet que el petit inversor inverteixi en immobiliari amb menys risc».
Per a Ismael Clemente, les SOCIMI, des del punt de vista econòmic, han portat una normalització. Espanya ha viscut una recessió espectacular i, en aquest entorn, calia buscar la normalització de preus. «I qui marca el fons de la corba de preus? Doncs els fons voltor són els que frenen la caiguda de preus a Espanya perquè són els únics que van córrer aquest risc. I una vegada es marca el fons dels preus, comença un període d’estabilització on el següent que s’ha d’aconseguir és l’arribada de capital institucional: grans fons de real estate». El paper d’intermediari, que fa una tasca de traducció de la percepció del risc a Espanya a alguna cosa intel·ligible per a l’inversor institucional, recau en una nova figura, la SOCIMI. Com a conseqüència de la flexibilització de la norma del 2009, que creava oficialment aquesta figura, van començar a créixer les primeres SOCIMI i els inversors de baix cost de capital van començar a invertir els seus diners. I, a poc a poc, es va produir una expulsió del mercat dels fons opportunities, que roten els actius que han comprat en el moment més baix. Així, va començar a entrar al mercat el capital institucional.

Visió sobre els actius

En el transcurs de la xerrada, Ismael Clemente va parlar sobre el futur de dos dels actius amb els quals compta Merlin Properties: els centres comercials i les plataformes logístiques. Sobre els primers, va assenyalar que els centres comercials viuran un període complicat per l’amenaça que suposa el comerç online. Els centres que són dins de les grans ciutats i els que ofereixen altres experiències són els més viables, en part perquè són un complement de la compra online i faciliten la logística inversa (quan el client torna un producte).
En el cas dels centres logístics, s’estan veient afavorits per l’augment del comerç online, que necessita tres vegades més espai d’emmagatzematge que el comerç físic, pel fet que Espanya s’ha convertit en una economia exportadora i pel creixement dels grans operadors logístics al nostre país.

Expansió internacional

Un altre dels temes tractats per Pedro Navarro i Ismael Clemente va ser l’expansió internacional de Merlin Properties. Per un costat, Clemente va comentar que, avui dia, els seus inversors són molt reticents i no ho permeten. «En general, a l’inversor anglosaxó, no li agrada que facis experiments amb els seus diners», va remarcar. Potser en el futur serà una opció. De moment, consideren que a Espanya hi ha mercat per créixer. Encara que hi ha una excepció: Portugal, un mercat que coneixen bé, i on Lisboa és, després de Madrid i Barcelona, el seu tercer mercat en oficines. Per als inversors estrangers, no hi ha diferència. Lisboa està a una hora de Madrid, exactament igual que Barcelona.

Sobre Ismael Clemente

Ismael Clemente és un professional del sector immobiliari amb més de 20 anys d’experiència. Ha treballat a Garrigues, a Bankers Trust, a REIB, a DB Real Estate i a RREEF com a director general, i ha participat en transaccions de tot tipus d’actius immobiliaris, entre les quals cal destacar la venda i el sotsarrendament (leaseback) de la cartera Tree, la transacció immobiliària més gran d’Europa el 2009. Clemente és llicenciat en Dret i en Administració d’Empreses per ICADE (E-3), professor del programa MRE de l’Instituto de Empresa i membre del Consell Espanyol de l’Urban Land Institute.