Desayunos ESADE con Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties

Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties, fue el protagonista de los Desayunos ESADE con una amena charla sobre la empresa de la que es gestor y las inversiones inmobiliarias en España.

El 19 de abril tuvo lugar una nueva sesión de los Desayunos ESADE con Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties, que estuvo acompañado de Pedro Navarro (MBA 67), vicepresidente ejecutivo del Patronato de la Fundación ESADE, que fue introduciendo los temas que se trataron durante el coloquio. Además, aprovechó para presentar a Ismael Clemente y a Merlin Properties, la mayor empresa inmobiliaria que cotiza en la bolsa española, con una capitalización de unos 5.100 millones de euros. Esta SOCIMI está especializada en la adquisición y la gestión de activos terciarios en la península Ibérica e invierte principalmente en oficinas, centros comerciales y plataformas logísticas.
El primer punto que quiso aclarar Ismael fue la calificación de Merlin Properties como inmobiliaria «en el sentido anglosajón de la palabra y que no tiene nada que ver con la promoción residencial. Somos una compañía de real estate, somos preceptores de rentas, somos un instrumento de ahorro». Además, explicó a los asistentes cómo es Merlin Properties, una compañía que reparte casi todo su cash flow a sus accionistas y su inversión principal está dedicada a oficinas, locales comerciales, plataformas industriales y logísticas, además de hoteles, centros comerciales y residencial de alquiler. «Somos multi-activos porque España es un mercado muy pequeño y tenemos que hacer un poco de todo», explica Clemente. Este hecho es algo que le cuesta comprender al inversor extranjero, el principal inversor de Merlin. También aclaró su papel «como gestor de un patrimonio bastante grande que pertenece a unos accionistas».

El fenómeno de las SOCIMI

SOCIMI es el acrónimo de sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria y es la versión española de los REIT (Real Estate Investment Trust). Fueron aprobadas por ley en 2009 y modificadas en 2012. Para Pedro Navarro, las SOCIMI han aportado dos cosas: «Por un lado la profesionalización del sector de las inversiones inmobiliarias y, por otro, permite que el pequeño inversor invierta en inmobiliario con menos riesgo».
Para Ismael Clemente, las SOCIMI, desde el punto de vista económico, han traído una normalización. España ha vivido una recesión espectacular y, en este entorno, había que buscar la normalización de precios. «Y ¿quién marca el fondo de la curva de precios? Pues los fondos buitre son los que frenaron la caída de precios en España porque son los únicos que tomaron ese riesgo. Y una vez que se marca el fondo de los precios, comienza un periodo de estabilización donde lo siguiente que hay que conseguir es la llegada de capital institucional: grandes fondos de real estate». El papel de intermediario, que realiza una tarea de traducción de la percepción del riesgo en España a algo entendible para el inversor institucional, recae en una nueva figura, la SOCIMI. Como consecuencia de la flexibilización de la norma de 2009, que creaba oficialmente esta figura, comienzan a crecer las primeras SOCIMI y los inversores de bajo coste de capital comienzan a invertir su dinero. Y, paulatinamente, se produce una expulsión del mercado de los fondos opportunities, que rotan sus activos que han comprado en el momento valle. Empieza así a entrar en el mercado el capital institucional.

Visión sobre sus activos

En el transcurso de la charla, Ismael Clemente habló sobre el futuro de dos de los activos con los que cuenta Merlin Properties: los centros comerciales y las plataformas logísticas. Sobre los primeros, señaló que los centros comerciales van a vivir un periodo complicado por la amenaza que supone el comercio online. Los centros que están dentro de las grandes ciudades y los que ofrecen otras experiencias son los más viables, en parte porque son un complemento de la compra online y facilitan la logística inversa (cuando el cliente devuelve un producto).
En el caso de los centros logísticos, estos se están viendo favorecidos por el auge del comercio online, que necesita tres veces más espacio de almacenaje que el comercio físico, por el hecho de que España se ha convertido en una economía exportadora y por el crecimiento de los grandes operadores logísticos en nuestro país.

Expansión internacional

Otro de los temas abordados por Pedro Navarro e Ismael Clemente fue la expansión internacional de Merlin Properties. Por un lado, Clemente comentó que, a día de hoy, sus inversores son muy reticentes y no lo permiten. «En general, al inversor anglosajón no le gusta que hagas experimentos con su dinero», remarcó. Tal vez, en el futuro sea un opción. De momento, consideran que hay mercado en España para crecer. Aunque hay una excepción: Portugal, un mercado que conocen bien, y donde Lisboa es, tras Madrid y Barcelona, su tercer mercado en oficinas. Para los inversores extranjeros, no hay diferencia. Lisboa está a una hora de Madrid, exactamente igual que Barcelona.

Sobre Ismael Clemente

Ismael Clemente es un profesional del sector inmobiliario con más de 20 años de experiencia. Ha trabajado en Garrigues, en Bankers Trust, en REIB, en DB Real Estate y en RREEF como director general, y ha participado en transacciones de todo tipo de activos inmobiliarios. Entre ellas, cabe destacar la venta y el subarriendo (leaseback) de la cartera Tree, la mayor transacción inmobiliaria de Europa en 2009. Clemente es licenciado en Derecho y en Administración de Empresas por ICADE (E-3), profesor del programa MRE del Instituto de Empresa y miembro del Consejo Español del Urban Land Institute.

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