«El secreto del éxito de Colonial es la apuesta por los valores»

Juan José Brugera (Lic&MBA 71), presidente

Pere Viñolas Serra (Lic&MBA 86), consejero delegado

Carmina Ganyet (EVV 03), directora general corporativa

Grupo Colonial es uno de los principales operadores de oficinas en el mercado inmobiliario español y europeo, con una clara vocación patrimonialista y una destacada presencia en el negocio de alquiler de oficinas de calidad en las zonas prime de los mercados de París, Madrid y Barcelona. ESADE Alumni e-Magazine entrevista a los tres antiguos alumnos de ESADE que vivieron la reestructuración de la compañía, todo un modelo de éxito en el sector, con una apuesta por el liderazgo colectivo.

-El inicio de la crisis financiera e inmobiliaria en España llevó a la reestructuración de Inmobiliaria Colonial y a la entrada del equipo directivo actual. ¿En qué se basó este proceso de reestructuración, pionero en el sector inmobiliario y que se ha convertido en referencia para otras compañías nacionales e internacionales del sector?

Juan José Brugera: En el año 2008, a partir de la petición de los bancos que acreditaban la mayor parte de la deuda de la compañía, volví a incorporarme a Colonial, de la que había sido CEO, como presidente. Junto a Pere Viñolas, que entró como consejero delegado, y Carmina Ganyet, que pasó a ser la directora general corporativa, vivimos el proceso de reestructuración de la compañía con dos factores clave: la gran calidad de sus activos y el equipo humano, que consiguió la credibilidad necesaria para llevar a cabo un proceso que finalizó exitosamente con la recapitalización de Colonial. En 2014, la compañía ya operaba con normalidad, siendo la primera inmobiliaria española en conseguir el rating investment grade por S&P.

-¿Podemos dar por concluida la crisis de sector? ¿Qué enseñanzas se extraen de ella?

Pere Viñolas: Sí, si por crisis entendemos todo lo que vivimos entre 2008 y 2013. Hemos aprendido que el endeudamiento desbocado es un peligro para todos los sectores, pero sobre todo para el inmobiliario. Cualquier sector debe planificar su estrategia a largo plazo para saber convivir con los episodios de crisis, que forman parte del negocio ordinario de cualquier empresa.

-En septiembre de 2016, Colonial ha sido premiada con el «EPRA Best Practices Gold Award–Sustainability Reporting», y con el «Most Improved Annual Report Award». ¿Qué política de sostenibilidad sigue la compañía?

Carmina Ganyet: Estamos muy comprometidos tanto con la transparencia en la información que comunicamos a los grupos de interés como con las políticas para generar un valor sostenible. Nuestro modelo de Responsabilidad Social Corporativa se estructura en cinco grandes áreas: desarrollo de las personas, gestión ecoeficiente, ética y cumplimiento, satisfacción y fidelización de nuestros clientes, y generación de valor sostenible. La prioridad en la gestión ecoeficiente es continuar avanzando en las certificaciones energéticas reconocidas internacionalmente para toda la cartera de oficinas (hoy ya tenemos el 90%), y trabajamos con procesos integrados para mejorar el nivel tecnicoambiental de todas las instalaciones, fomentando el uso eficiente de los recursos, favoreciendo las prácticas de edificación sostenible y monitorizando consumos eficientes. El año pasado, por ejemplo, invertimos 15 millones de euros en proyectos para modernizar y mejorar la eficiencia del consumo energético en nuestros edificios. Según el World Office Forum, Colonial ocupa una posición de liderazgo en sostenibilidad en el sector inmobiliario.

-¿Cómo valoráis el ejercicio 2016? ¿Cuáles son los retos para 2017?

Carmina Ganyet: El año 2016 ha sido un año muy satisfactorio para Colonial. Hemos alcanzado una ocupación de nuestra cartera de oficinas del 97%, lo que se empieza a traducir en un aumento de las rentas 8 (incremento del 8% en términos comparables). Adicionalmente, hemos invertido más de 1.000 millones en dos años en edificios y proyectos con una rentabilidad esperada muy atractiva. Todo ello, con una estructura de capital muy sólida que nos ha permitido acudir por segunda vez al mercado de bonos con tipos de interés muy atractivos. Consecuentemente, nos va a permitir dar a nuestros accionistas una rentabilidad de más del 10%. Para el 2017 queremos continuar creciendo con la misma disciplina financiera, conseguir oportunidades de inversión y capturar el ciclo positivo de las rentas de alquiler. Por la calidad de la cartera de oficinas y su ubicación, Colonial está liderando los indicadores de recuperación de este sector.

-¿Cuál es la situación del mercado de inversión? ¿Y el de alquiler?

Carmina Ganyet: El mercado de inversión ha sido y es muy competitivo. La falta de rentabilidad interesante de otros productos ha forzado a que muchos inversores se hayan volcado con el sector inmobiliario como alternativa de inversión con riesgo controlado y algo más de rentabilidad. Eso ha llevado a mucha competencia inversora. Casi todas las operaciones de inversión de Colonial han sido denominadas «fuera de mercado». Se trata de operaciones en las que Colonial ha trabajado durante meses con intensidad y creatividad para crear la oportunidad. Nuestro reto es continuar empujando este tipo de operaciones.
Respecto al mercado del alquiler, la demanda es fuerte en los tres mercados donde estamos. Las bajas tasas de desocupación en las zonas donde tenemos ubicados nuestros edificios ilustran el impulso que este mercado está teniendo. Colonial, por la calidad de sus edificios, ha podido captar un gran volumen de esta demanda, alcanzando niveles de ocupación del 97%, lo que le permite ya captar el ciclo positivo de aumento de rentas.

-En 2004, Inmobiliaria Colonial adquirió la inmobiliaria francesa Société Foncière Lyonnaise (SFL), compañía con un importante portafolio de oficinas ubicadas en los mejores distritos de negocios de París. ¿Qué ha implicado para la compañía su proyección internacional? ¿Estáis notando interés en vuestras oficinas en París por parte de empresas actualmente en Londres que, debido al Brexit, están estudiando mudarse a la Europa continental?

Pere Viñolas: Nuestra presencia en Francia no responde a un planteamiento táctico, ni competitivo ni coyuntural, sino que es doméstico. Ya hace 12 años que estamos presentes en este mercado porque tenemos una visión del sector global. Si bien el sector es percibido, habitualmente, como local, para nosotros la dimensión es internacional. Además, París es el primer mercado de oficinas de Europa, con más de 62 millones de metros cuadrados, casi cuatro veces la dimensión de Madrid y más de diez la de Barcelona. Para un operador que quiera tener un cierto volumen es una decisión racional.
Es prematuro aún hablar de los impactos del Brexit. A pesar de todos los análisis que se llevan a cabo, no disponemos de los indicadores suficientes para decir qué consecuencias concretas puede suponer para el mercado francés, español o cualquier otro.

-¿Cuál es la estrategia de crecimiento?

Pere Viñolas: Nuestra estrategia de crecimiento se centra en dos pilares: el rigor en cada una de las decisiones de inversión que tomamos para que, sea grande o pequeña, se justifique por sí sola y no sea un crecer por crecer; y hacerlo sobre una base financiera sólida, porque de la historia aprendemos a no repetir las cosas. Sin embargo, nuestra estrategia es bastante ambiciosa: tenemos un objetivo anual de inversión de 300 millones, manteniendo la disciplina financiera que nos hemos marcado como valor estratégico.

-¿Hay previsiones para desembarcar en nuevos mercados?

Pere Viñolas: En este sector es habitual que la gente piense que es lo mismo invertir en oficinas que en centros comerciales o en inmuebles residenciales. Pero en Colonial somos partidarios del valor de tener un oficio, una especialización, una experiencia acreditada en un sector concreto del mercado. Hemos apostado y seguimos apostando por la especialización y pensamos que el tiempo acredita que es una buena decisión, porque nuestros resultados son mejores que los de la competencia. Además, las estrategias mundiales empiezan a apuntar en esta dirección.

-¿Cómo será la oficina del futuro? ¿Qué tendencias son las que más valora el mercado?

Juan José Brugera: Si bien hemos vivido una época en la que se valoraba la centralidad geográfica de las oficinas, el cambio digital hará que el prime del futuro venga determinado por la morfología de los edificios, con unas comunicaciones internas de primera calidad y un fácil acceso a través de diferentes medios de transporte. En Barcelona, por ejemplo, vemos una clara apuesta por el 22@, donde Colonial está construyendo un inmueble de 24.000 m² con todos los requisitos tecnológicos. Y también podemos destacar nuestra experiencia en el centro de París, donde hemos refundido 5 edificios en uno, obteniendo 32.000 m², con precios tope de mercado, que están ocupados por empresas digitales punteras.
Pere Viñolas: La oficina del futuro tiene dos ejes: la digitalización y la sostenibilidad sobre la base de las nuevas tendencias sociológicas. Ello nos lleva a insistir en la calidad de los edificios y su ubicación; deben ser claramente urbanos y estar muy bien comunicados. Casualmente un modelo muy cercano al de Colonial.

-Tres miembros del equipo directivo sois alumni de ESADE. ¿Qué valores aporta esta formación a la empresa? ¿Qué cualidades valoráis más en el equipo?

Juan José Brugera: Lo que diferencia a ESADE, que es una muy buena business school, de otras escuelas de negocios es su visión ética de la función directiva y el respeto hacia las personas: stakeholders, compañeros, clientes, proveedores, inversores… ESADE te inculca que, como directivo, tienes una responsabilidad, no solo en la creación de valor, sino en la honestidad del mensaje. En Colonial sentimos una fuerte vinculación con la escuela y estamos satisfechos de apostar por estos valores.
Pere Viñolas: Destaco el rigor financiero del trabajo bien hecho, apostar por el largo plazo, por la calidad y la reputación de la empresa en clave colectiva y no personal.
Carmina Ganyet: Yo estudié el Programa Vicenç Vives de ESADE, del que Colonial fue sponsor en sus primeros años, sobre liderazgo y compromiso civil. Si aplico en mi día a día profesional las reflexiones del programa, me viene en mente el liderazgo colectivo que Colonial ha sabido aplicar y que nos ha permitido salir de la crisis: pensar en todo el mundo, la cohesión y el interés social por encima de otros intereses han sido clave para nuestra reestructuración.

-¿Alguna recomendación para los alumni que se inician profesionalmente en el sector?

Juan José Brugera: Humildad y pasión por el trabajo bien hecho.
Pere Viñolas: Apostar por el valor añadido personal, perseverar y humildad.
Carmina Ganyet: Ilusión, compromiso y humildad.